来源: 大中网/096.ca 王飞
(大中网/096.ca讯)加拿大环球邮报(Globe and Mail)日前刊登了Andrew Coyne的评论。评论说,联邦政府已经公布了最新的一套政策,旨在解决加拿大住房市场的危机,或者至少是自由党民调中的危机。
这些政策是否会比之前推出的政策更有效,我们拭目以待。但是,除非这些政策产生奇迹般的效果,否则从现在到联邦大选期间,反对党会揪住这个小辫子不放。
因此,在接下来的几年里,我们要牢记几点: 这是一个全球现象 加拿大的房价高于许多其他国家,尤其是相对于其收入比例而言,但整个发达国家的房价都在飙升。而且原因相似:宽松的货币政策、有补贴的房贷、低密度社区、移民迁入。每个国家都在努力解决这个问题。 这已经不是新鲜事了 多年来,加拿大住房市场的结构性失衡已是显而易见。近年来,加拿大花费了大量精力,将高房价归咎于外国投机者和空置房。于是,政府对外国买家和空置房征收新税,然而并都没有多大改变。 |
然后人们又怪罪低利率。于是,加拿大央行连续 10 次提高隔夜利率,将房贷利率推高至6%甚至7%。这让房价一度下跌,但这个工具现在也不好用了。
主因是房屋供应不足,而不是人口过多 现在每个人都认为房屋短缺问题源自于大量移民。毫无疑问,这在某些特定市场是有一定道理的,因为进入加拿大高等教育机构学习的国际学生人数激增。也许暂停一下会有所帮助。 但我们过去的移民率更高,却没有引发住房危机。而且,两年前移民还是正常状态下,房价就已经达到了极高的水平,可以看出新房供应量的长期不足才是造成这一局面的原因。 政府的住房计划无法解决这个问题 联邦公租房可以为有特殊需求的人群提供住房:低收入人群、有精神问题和吸毒问题的人群。但是,加拿大住房可负担性的总体危机规模之大,远远超出了联邦政府预算所能弥补的范围,即使现在联邦政府有三头六臂也无可奈何。 |
劳里埃研究所(Macdonald-Laurier Institute)进行的一项研究发现,即使政府将自己限制在"核心住房需求"的10%的家庭范围内,对地块和建设支出进行最保守的假设,也需要花费2000亿到3000亿元。
联邦预算绝拿不出这么多钱。然而,政府可以做很多事情来激励私人建造。但是,大部分资金还是要靠私人资本和私人储蓄来筹集。 房价必须下降 新任联邦住房部长弗雷泽(Sean Fraser)在上任后不久就表示,联邦政府希望在不导致现有住房价格下跌的情况下,增加新住房(可能是可负担住房)的供应量,这引起了人们的关注。 说实话,实现的可能性不高。住房市场的各个环节并不是相互封闭的。如果增加新房供应,一些二手房的潜在买家就会决定购买新房。而一些现有房主会将自己的房屋出售,因为他们发现花同样的钱可以升级到更大的新房子。 归根结底,供需关系决定房价。如果供大于求,房价就会下跌。 |
婴儿潮出生的一代人享受到了时代的红利。除了少数投资失败的,大量的购房者回报颇丰。
没有人可以指望自己的投资永远增值,永远不会下跌。如果有政策在这个时候让房价下跌,恐怕政客的支持率也会下跌。 要解决住房问题,不仅要增加供应,还要抑制需求 加拿大按揭和住房公司(CMHC)发现在7年内兴建350万套住房才能满足要求,即在目前每年兴建约25万套住房的基础上每年再建 50 万套住房,这是一个很高的要求,可以说难以企及。有人建议以"战时管制"(wartime)的方式来解决这个问题是可以的,但制造坦克与建造新住宅是两个不同的方向,起码制造坦克不怎么需要在意客户满意度。 以如此快的速度加快住房建设速度有可能带来灾难。毕竟,增加住房供应意味着增加对劳动力和建材的需求。如果这些供应出现问题,我们可能会发现"旧愁未去,又添新愁",由此导致的问题会使新住房的价格比预期的要高得多。 我们究竟该如何刺激这些新房的建设?目前的看法是,只需重新划分住宅区密度,允许建造多层公寓楼和高层公寓楼即可。但是,除非我们推倒现有大量住宅空出待建地块,否则每年究竟能增加多少套住房还真不好说。 |
还有一种方式,通过提高主干道沿线的住宅密度,我们可以更快地增加更多高密度社区。在加拿大的许多城市,主干道两旁都是一层或两层的商铺,而这些商铺可以很容易地改建成五层的商住两用建筑。
无论如何,供应只是等式的一方面。加拿大住房市场虽然供应不多,但补贴却很慷慨。其中针对首次置业者的税收优惠政策,最近受到了严格的审查,被倡导团体认为是错误的解决方案。当然,住房领域还有许多其他措施,而普通加拿大人不太了解。
如果要对住房政策进行认真的改革,就必须仔细研究CMHC所扮演的角色。与首次购房者税收优惠政策一样,CMHC的房贷保险也是一项方便人们购房的计划。但其不可避免的后果是刺激了住房需求,并在一定程度上增加了人们买房的难度。C.D. Howe研究所建议降低CMHC担保的房贷比例,或对申请人进行风险评级,这将有助于抵消这一影响。
还有最重要的一点:免征主要住宅所产生的资本收益税(Capital Gains Tax),这是一项每年价值超过60亿元的税收优惠。当然,这部分收益会被资本化为房屋的价值。目前的房价里,有一部分溢价是由政府这一干预措施造成的,甚至房价越高,给予减免的税收就越多。
无论如何,供应只是等式的一方面。加拿大住房市场虽然供应不多,但补贴却很慷慨。其中针对首次置业者的税收优惠政策,最近受到了严格的审查,被倡导团体认为是错误的解决方案。当然,住房领域还有许多其他措施,而普通加拿大人不太了解。
如果要对住房政策进行认真的改革,就必须仔细研究CMHC所扮演的角色。与首次购房者税收优惠政策一样,CMHC的房贷保险也是一项方便人们购房的计划。但其不可避免的后果是刺激了住房需求,并在一定程度上增加了人们买房的难度。C.D. Howe研究所建议降低CMHC担保的房贷比例,或对申请人进行风险评级,这将有助于抵消这一影响。
还有最重要的一点:免征主要住宅所产生的资本收益税(Capital Gains Tax),这是一项每年价值超过60亿元的税收优惠。当然,这部分收益会被资本化为房屋的价值。目前的房价里,有一部分溢价是由政府这一干预措施造成的,甚至房价越高,给予减免的税收就越多。
不是每个人都应该拥有自己的房子
当然,如果人们买不起房子,就无法拥有房子,这实际上就是政府政策调控的目的。当然,任何一个体面的社会都应该希望确保没有人无家可归。但为什么在政策上如此明显地倾向于拥有住房而不是租房呢?
每个投资顾问都会告诉你,投资的首要原则是不要把所有鸡蛋放在一个篮子里(diversification)。然而,政府的政策却鼓励人们将其投资组合的大部分,即80%或更多投资放在住房这一个篮子里。这对有房一族来说风险很大;对整个经济来说风险更大。
在其他方面也对经济不利。地块和住房都不是生产资料:它们对提高经济生产能力没有任何作用。人们把钱放在房地产里,反过来这些钱就无法投资股票或债券,也无法为公司或工厂添置新设备。
这就是住房让人头疼之处。要想摆脱目前的困境,不仅需要前所未有的供应增长,还需要在政治上对需求进行壮士断腕般的限制。
最主要的是,这需要各方调整期望值,作出共同的牺牲:现有有房一族主动降价;一些有意购房的人主动租房;联邦领导人有所作为。
当然,如果人们买不起房子,就无法拥有房子,这实际上就是政府政策调控的目的。当然,任何一个体面的社会都应该希望确保没有人无家可归。但为什么在政策上如此明显地倾向于拥有住房而不是租房呢?
每个投资顾问都会告诉你,投资的首要原则是不要把所有鸡蛋放在一个篮子里(diversification)。然而,政府的政策却鼓励人们将其投资组合的大部分,即80%或更多投资放在住房这一个篮子里。这对有房一族来说风险很大;对整个经济来说风险更大。
在其他方面也对经济不利。地块和住房都不是生产资料:它们对提高经济生产能力没有任何作用。人们把钱放在房地产里,反过来这些钱就无法投资股票或债券,也无法为公司或工厂添置新设备。
这就是住房让人头疼之处。要想摆脱目前的困境,不仅需要前所未有的供应增长,还需要在政治上对需求进行壮士断腕般的限制。
最主要的是,这需要各方调整期望值,作出共同的牺牲:现有有房一族主动降价;一些有意购房的人主动租房;联邦领导人有所作为。