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税收留置权投资对大多数投资者来说是有风险的，在投入之前需要了解的事项 |
作者：Sarah Foster，Dan Kelley, 编辑：Brian Beers, Bankrate.com. (翻译：Leon Wang, WINSNETWORK)
July 16, 2021
July 16, 2021
税收留置权投资可以为您的投资组合提供房地产窗口——所有这些都无需实际拥有财产。然而，专家说这个过程很复杂，并警告说新手投资者很容易失败。以下是您需要了解的有关投资税收留置权证书的所有信息，包括其运作方式和所涉及的风险。
什么是税收留置权？
税收留置权是当所有者未能支付财产税债务时，当地或市政府对个人财产提出的法律要求。该通知通常在更严厉的行动之前发出，例如征税，国税局 (IRS) 或地方或市政府实际上可以没收某人的财产以收回债务。
税收留置 权 投资如何运作？
市政当局向逾期未付的业主发放税收留置权后，他们会创建所谓的税收留置权证书，表明欠税金额、利息和任何罚款。
为了收回拖欠的税款，市政当局可以将证书出售给私人投资者，私人投资者负责处理税单，以换取在业主最终偿还余额时从业主那里收取这笔钱和利息的权利。
据代表政府、机构税收留置权投资者和服务商的非营利组织国家税收留置权协会称，目前有 28 个州允许将拖欠的房地产税收留置权转移或分配给私营部门。投资运作过程如下。
什么是税收留置权？
税收留置权是当所有者未能支付财产税债务时，当地或市政府对个人财产提出的法律要求。该通知通常在更严厉的行动之前发出，例如征税，国税局 (IRS) 或地方或市政府实际上可以没收某人的财产以收回债务。
税收留置 权 投资如何运作？
市政当局向逾期未付的业主发放税收留置权后，他们会创建所谓的税收留置权证书，表明欠税金额、利息和任何罚款。
为了收回拖欠的税款，市政当局可以将证书出售给私人投资者，私人投资者负责处理税单，以换取在业主最终偿还余额时从业主那里收取这笔钱和利息的权利。
据代表政府、机构税收留置权投资者和服务商的非营利组织国家税收留置权协会称，目前有 28 个州允许将拖欠的房地产税收留置权转移或分配给私营部门。投资运作过程如下。
1. 投资者必须在拍卖中竞标税收留置权
税收留置权投资者必须在拍卖中竞标证书，该过程如何运作取决于具体的市政当局。国家税收留置权协会建议，潜在投资者应首先熟悉当地情况。联系您所在地区的税务官员，询问这些拖欠税款是如何征收的。
拍卖可以是在线的，也可以是面对面的。有时，愿意支付最低利率的投资者中标，这种方法被称为“降低利率”。市政当局制定了最高利率，低于该最高利率的最低利率的投标人赢得拍卖。但是请记住，随着利率下降，利润也下降。
另一种是，支付高于留置权金额的最高金额或附加价者中标。
2. 中标人支付余款并办理止赎程序
投资者接下来发生的事情与证券交易所不同。中标者必须支付全部税款，包括拖欠的债务、利息和罚款。然后，投资者必须等到业主偿还他们的全部余额——除非他们不这样做。
大多数房主有一个所谓的“赎回期”——通常是一到三年——在他们被要求全额支付税款和利息之前。但如果房主不归还税收债务，税收留置权投资者将负责启动止赎程序，这将允许投资者承担该财产的所有权。
如果您在拍卖中赢得留置权，您还必须了解自己的责任。例如，在伊利诺伊州，在购买留置权的四个月内，您必须通知业主您拥有留置权，如果他们不偿还，可以取消赎回权，税收留置权投资顾问兼TaxLienLady.com创始人乔安妮穆萨说。然后必须在赎回期结束之前发送另一封信。
税收留置权投资者必须在拍卖中竞标证书，该过程如何运作取决于具体的市政当局。国家税收留置权协会建议，潜在投资者应首先熟悉当地情况。联系您所在地区的税务官员，询问这些拖欠税款是如何征收的。
拍卖可以是在线的，也可以是面对面的。有时，愿意支付最低利率的投资者中标，这种方法被称为“降低利率”。市政当局制定了最高利率，低于该最高利率的最低利率的投标人赢得拍卖。但是请记住，随着利率下降，利润也下降。
另一种是，支付高于留置权金额的最高金额或附加价者中标。
2. 中标人支付余款并办理止赎程序
投资者接下来发生的事情与证券交易所不同。中标者必须支付全部税款，包括拖欠的债务、利息和罚款。然后，投资者必须等到业主偿还他们的全部余额——除非他们不这样做。
大多数房主有一个所谓的“赎回期”——通常是一到三年——在他们被要求全额支付税款和利息之前。但如果房主不归还税收债务，税收留置权投资者将负责启动止赎程序，这将允许投资者承担该财产的所有权。
如果您在拍卖中赢得留置权，您还必须了解自己的责任。例如，在伊利诺伊州，在购买留置权的四个月内，您必须通知业主您拥有留置权，如果他们不偿还，可以取消赎回权，税收留置权投资顾问兼TaxLienLady.com创始人乔安妮穆萨说。然后必须在赎回期结束之前发送另一封信。
税收留置权投资的利益和风险
专家建议在进行税收留置权投资之前仔细考虑所涉及的风险。虽然一些投资者可以获得回报，但其他投资者可能会陷入复杂规则和漏洞的困境中，在最坏的情况下可能会导致巨额损失。
1. 税收留置权可以是一种收益更高的投资，但并非总是如此
仅从利润的角度来看，大多数投资者根据税收留置权的利率赚钱。利率因司法管辖区或州而异。例如，根据国家税收留置权协会的数据，亚利桑那州的最高法定利率为 16%，佛罗里达州为 18%，而阿拉巴马州的最高法定利率为 12%。
然而，在投标过程中，利润并不总是那么高。根据美国国家税收留置权协会执行董事布拉德·韦斯特弗 (Brad Westover) 的说法，最终，在拍卖中购买的大多数税收留置权在全国以 3% 至 7% 的价格出售。
退休前，佛罗里达州棕榈滩会计师事务所 Rampell & Rampell 的前首席执行官理查德·兰佩尔 (Richard Rampell) 亲身经历了这一点。 Rampell 是 1990 年代末和 2000 年代初投资地方税收留置权的一个小团体的一部分。起初，合作伙伴做得很好。但随后，包括银行、对冲基金和养老基金在内的大型机构投资者，在全国各地的拍卖中追逐更高的收益。较大的投资者压低了利率，因此 Rampell 的团队不再靠留置权赚大钱。
“最后，我们的表现并不比一张 CD 好多少，”他说。 “就工作量而言，这不值得。”
2. 税收留置权有个截止日
如果财产所有人未能在赎回期结束前缴纳财产税，留置权人可以启动止赎程序以取得财产所有权。但这很少发生：税款通常在赎回日期之前支付。留置权也是最先偿还的，甚至在抵押贷款之前。
即便如此，税收留置权有个截止日，留置权持有人取消财产赎回权或收回投资的权利与留置权同时到期。
在您购买留置权后，您可能还要在接下来的几年里为该财产缴税，这样来避免其他人购买该留置权并因此对财产提出索赔。
“有时是赎回期后的六个月，”穆萨说。 “不要以为你买了就可以忘记它。”
3. 税收留置权投资需要深入研究
考虑投资税收留置权的个人投资者首先应该做好功课。专家建议避免环境破坏的财产，例如加油站倾倒危险材料的财产。原因之一：如果丧失抵押品赎回权，该财产将归您所有。
“你应该真正了解你在买什么，”纽约市会计师事务所 Berdon LLP 的合伙人 Richard Zimmerman 说。 “要了解房产是什么、社区和价值，这样你就不会购买无法收回的留置权。”
潜在的投资者也可能会考虑检查该物业及其所有留置权，以及类似物业的近期税收和销售价格。如果财产有其他留置权，则在丧失抵押品赎回权的情况下可能更难获得其所有权。
但是，请记住，您找到的信息通常可能已经过时。
“人们会在出售前几周获得一份房产清单并进行尽职调查，”她说。 “清单上的一半房产可能会因为缴税而消失。你在浪费时间。越接近您进行尽职调查的日期越好。你需要得到一份更新的清单。”
底线
由于税收留置权投资涉及如此多的尽职调查，因此考虑通过作为国家税收留置权协会成员的机构投资者进行被动投资可能是值得的。 Westover 说 80% 的税收留置权证书出售给 NTLA 的成员，该机构通常可以将 NTLA 成员与合适的机构投资者配对。这可能会使管理过程更容易，尤其是对于初学者。
虽然税收留置权投资可以提供丰厚的回报，但请注意细则、细节和规则。
“我有一些客户和朋友几乎作为一项业务进行了大规模的税收留置权投资，并且做得很好，”位于佛罗里达州西棕榈滩的会计师事务所 BDO USA 私人客户服务区域总监 Martin Cass 说， “但这很复杂。你必须了解细节。”
1. 税收留置权可以是一种收益更高的投资，但并非总是如此
仅从利润的角度来看，大多数投资者根据税收留置权的利率赚钱。利率因司法管辖区或州而异。例如，根据国家税收留置权协会的数据，亚利桑那州的最高法定利率为 16%，佛罗里达州为 18%，而阿拉巴马州的最高法定利率为 12%。
然而，在投标过程中，利润并不总是那么高。根据美国国家税收留置权协会执行董事布拉德·韦斯特弗 (Brad Westover) 的说法，最终，在拍卖中购买的大多数税收留置权在全国以 3% 至 7% 的价格出售。
退休前，佛罗里达州棕榈滩会计师事务所 Rampell & Rampell 的前首席执行官理查德·兰佩尔 (Richard Rampell) 亲身经历了这一点。 Rampell 是 1990 年代末和 2000 年代初投资地方税收留置权的一个小团体的一部分。起初，合作伙伴做得很好。但随后，包括银行、对冲基金和养老基金在内的大型机构投资者，在全国各地的拍卖中追逐更高的收益。较大的投资者压低了利率，因此 Rampell 的团队不再靠留置权赚大钱。
“最后，我们的表现并不比一张 CD 好多少，”他说。 “就工作量而言，这不值得。”
2. 税收留置权有个截止日
如果财产所有人未能在赎回期结束前缴纳财产税，留置权人可以启动止赎程序以取得财产所有权。但这很少发生：税款通常在赎回日期之前支付。留置权也是最先偿还的，甚至在抵押贷款之前。
即便如此，税收留置权有个截止日，留置权持有人取消财产赎回权或收回投资的权利与留置权同时到期。
在您购买留置权后，您可能还要在接下来的几年里为该财产缴税，这样来避免其他人购买该留置权并因此对财产提出索赔。
“有时是赎回期后的六个月，”穆萨说。 “不要以为你买了就可以忘记它。”
3. 税收留置权投资需要深入研究
考虑投资税收留置权的个人投资者首先应该做好功课。专家建议避免环境破坏的财产，例如加油站倾倒危险材料的财产。原因之一：如果丧失抵押品赎回权，该财产将归您所有。
“你应该真正了解你在买什么，”纽约市会计师事务所 Berdon LLP 的合伙人 Richard Zimmerman 说。 “要了解房产是什么、社区和价值，这样你就不会购买无法收回的留置权。”
潜在的投资者也可能会考虑检查该物业及其所有留置权，以及类似物业的近期税收和销售价格。如果财产有其他留置权，则在丧失抵押品赎回权的情况下可能更难获得其所有权。
但是，请记住，您找到的信息通常可能已经过时。
“人们会在出售前几周获得一份房产清单并进行尽职调查，”她说。 “清单上的一半房产可能会因为缴税而消失。你在浪费时间。越接近您进行尽职调查的日期越好。你需要得到一份更新的清单。”
底线
由于税收留置权投资涉及如此多的尽职调查，因此考虑通过作为国家税收留置权协会成员的机构投资者进行被动投资可能是值得的。 Westover 说 80% 的税收留置权证书出售给 NTLA 的成员，该机构通常可以将 NTLA 成员与合适的机构投资者配对。这可能会使管理过程更容易，尤其是对于初学者。
虽然税收留置权投资可以提供丰厚的回报，但请注意细则、细节和规则。
“我有一些客户和朋友几乎作为一项业务进行了大规模的税收留置权投资，并且做得很好，”位于佛罗里达州西棕榈滩的会计师事务所 BDO USA 私人客户服务区域总监 Martin Cass 说， “但这很复杂。你必须了解细节。”
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